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일본 부동산 시장은 지금 중대한 전환점을 맞고 있습니다. 2025년 도쿄 중심부의 아파트 가격이 4년간 64%나 급등하는 상황에서, 외국인 투자자들의 활발한 움직임과 일본 정부의 대응이 시장의 판도를 바꾸고 있습니다.
도쿄의 치요다, 시부야, 미나토구 신축 아파트 분양 물량 중 20~40%가 외국인에게 판매된다는 미쓰비시UFJ신탁은행의 보고서는 단순한 통계 이상의 의미를 가집니다. 이는 엔화 약세와 일본 자산의 상대적 저평가라는 거시경제적 요인이 만들어낸 구조적 변화의 증거입니다. 특히 중국 등 아시아 부호들이 일본을 새로운 자산 피난처로 인식하기 시작했다는 점은 주목할 만합니다.
하지만 이러한 중앙은행 현상은 '양날의 검'과 같습니다. 외국인 투자가 도쿄 부동산 시장에 유동성을 공급하고 고급화를 촉진하는 긍정적인 측면이 있는 반면, 일본 중산층의 내 집 마련 문턱을 높이는 부작용도 명확합니다. 실제로 도쿄 23구 신축 아파트의 중위가격이 8940만엔(약 8억4000만원)으로 9% 상승한 것은 일본인 평균 소득 수준을 고려할 때 심각한 부담 증가를 의미합니 무료파산신청 다.
정치권의 반응도 빨라지고 있습니다. CNBC 보도에 따르면 국민민주당(DPFP)이 비거주자의 투기성 부동산 매입으로 주택 가격이 급상승했다고 진단했습니다. 이를 막기 위해 빈집세 도입을 포함한 외국인 부동산 규제 법안을 준비한다고 발표했습니다. 이는 일본 정치권이 부동산 안보라는 새로운 개념을 받아들이기 시작했음을 시사합니다. 다마키 러쉬앤캐시 유이치로 대표가 제안한 공실세 도입 방안은 투기적 보유를 억제하면서도 시장 원리를 완전히 부정하지 않는 절충적인 접근법입니다. 실제로 도쿄 치요다구는 투기를 억제하기 위해 신축 콘도에 대해 5년간 재판매를 제한해달라고 업계에 요청했습니다.
그러나 일본의 딜레마는 여기에 있습니다. 외국인 투자 규제는 단기적으로 일본인의 주거 안정에 도움이 환경미화원급여 될 수 있지만, 장기적으로는 일본이 그동안 누려온 국제 자본 유치의 이점을 포기하는 것을 의미할 수 있습니다. 특히 인구 감소와 경제 성장률 둔화에 직면한 일본으로서는 해외자본의 역할이 더욱 중요해질 수밖에 없는 상황입니다.
일본의 이러한 논의는 최근 외국인 주택 구매 규제를 강화한 한국의 사례와도 맞닿아 있습니다. 우리 정부는 지난 2 가정방문서비스 1일 수도권 전역을 외국인 토지거래허가구역으로 지정하고, 사전 승인과 2년간의 실거주 의무를 부과했습니다. 이는 캐나다와 호주가 이미 강력한 외국인 부동산 규제를 시행하고 있는 상황에서, 일본마저 규제에 나선다면 글로벌 부동산 투자 자금의 향방이 크게 달라질 수 있습니다.
이는 역설적으로 아직 규제가 상대적으로 완화된 지역이나 자산에 대한 관심을 높일 수 있습니다. 싱가포르나 홍콩 같은 전통적인 아시아 허브는 물론, 말레이시아 등 동남아시아 신흥 시장이나 중소형 빌딩, 1동 주거용 빌딩 등이 새로운 투자처로 부상할 가능성이 있습니다.
투자자 입장에서 이러한 불확실성을 기회로 활용할 수 있습니다. 규제가 본격화되기 전 선제적으로 우량 자산을 확보하거나, 규제 적용 대상에서 제외될 가능성이 높은 상업용 부동산이나 지방 소재 자산으로 포트폴리오를 다각화하는 전략이 유효할 것입니다.
무엇보다 중요한 것은 일본 부동산 시장이 여전히 아시아태평양 지역에서 가장 성숙하고 투명한 시장 중 하나라는 점입니다. 단기적인 규제 변화에도 불구하고, 장기적으로는 일본의 도시화 진전과 인프라 개선, 그리고 2030년까지 해외직접투자 잔고 100조엔(약 943조원) 달성이라는 정부 목표가 시장의 펀더멘털을 뒷받침할 것으로 예상됩니다.
결국 일본 부동산 시장의 변화는 글로벌 투자자에게 새로운 게임의 규칙을 학습할 기회를 제공하고 있습니다. 엔저와 정책 인센티브를 기회로 삼되, 규제 강화와 사회적 반발을 리스크로 관리하는 균형 잡힌 전략이 성공의 열쇠가 될 것입니다.
<한경닷컴 The Moneyist> 김용남 글로벌PMC(주) 대표이사 사장
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