오리지날바다 ㅆ 프라그마틱무료메타2 ㅆ┢ 20.ruk737.top ∇서울 강북 지역에서 한강벨트를 이루고 있는 마포·성동·광진구 일대, 이른바 ‘마성광’ 지역의 분위기가 심상찮다. 9·7 공급 대책이 도리어 규제 확대 신호로 받아들여지면서 규제 시행 전 마성광 일대 아파트를 매수하겠다는 수요가 크게 늘고 있다. 특히 성동구의 경우 8월 3주부터 9월 3주까지 5주 동안 통계상으로 1.2% 급등하는 등 2021~2022년 분위기가 다시 한 번 연출되는 모습이다.
한국부동산원이 발표한 9월 3주(9월 9일~9월 15일) 주간 아파트 가격 동향에 따르면, 서울 아파트 가격은 일주일 새 0.12% 상승한 것으로 나타났다. 8월 마지막 주와 9월 1주 각각 0.08% 올랐으나 9월 2주 0.09%, 9월 3주 0.12%로 상승폭이 확대됐다. 주목할 점은 바로 상승 릴게임용의눈
시점이다. 공교롭게도 9월 7일 주택 공급 대책이 나온 직후 2주 연속 상승폭이 커졌다는 점은 주목할 만하다.
서울 25개 자치구 중 16개 구에서 가격 상승률이 전주 대비 커졌다. 눈여겨볼 지역은 역시 마성광 등 강북 한강벨트다. 9월 3주 성동구 아파트 가격은 일주일 만에 무려 0.41% 올랐다. 8월 이후 성동구 아파트 가격은 매주 주가급락
0.1% 이상 상승하고 있다. 8월 3주 0.15%, 8월 4주 0.19% 오르더니 9월 들어 매주 0.2% 이상(9월 1주 0.2%, 9월 2주 0.27%, 9월 3주 0.41%) 상승 추세다. 불과 5주 만에 성동구 아파트 가격은 1.2% 이상 상승했다.
매매 거래량 또한 빠른 속도로 회복하고 있다. 국토교통부 실거래가공개시스템에 따르증권블로그
면, 올해 8월 서울 아파트 거래량은 4016건으로 7월(3941건)보다 1.9% 증가했다. 대출 규제 후 급감한 거래량이 회복세를 보이고 있다. 거래량 측면에서도 성동구가 눈에 띈다. 성동구 아파트 거래량은 7월 102건에서 8월 197건으로 2배 가까이(93.1%) 늘었다. 9월에도 21일까지 104건이 거래되며 7월 한 달 거래량을 웃돌았다. 마포구 단기매매
거래량 역시 7월 120건에서 8월 173건으로 44.2% 늘었다. 실거래가 신고 기간은 부동산 계약일 이후 30일 이내다. 아직 8, 9월 거래가 모두 신고가 마무리되지 않은 점을 감안하면 거래량은 더 늘어날 것으로 예상된다.



서울 성동구 행당동 ‘서울숲리버뷰자이’ 단지 주식플러스투자클럽
전경. (윤관식 기자)



들썩이는 마성광 한강벨트

공급 대책이 오히려 역효과?
서울 지하철 2호선과 5호선, 경의중앙선과 수인분당선이 환승하는 왕십리역 6-1번 출구로 나와 10분 정도 걸으니 멀리 신축 아파트 단지가 눈에 들어온다. 2018년 준공해 올해로 준공 7년 차를 맞이한 서울숲리버뷰자이다. 행당6구역을 재개발한 곳으로 10년 전 분양 당시부터 화제를 모았던 단지다. 분양 당시 249가구 모집에 무려 6000개가 넘는 청약통장이 접수되며 79.3 대 1의 경쟁률을 기록했다.
초역세권 단지는 아니지만 단지 주변이 지하철역으로 둘러싸여 있다. 이 일대에선 드물게 신축이면서 동시에 1000가구 넘는 대단지란 점에서 꾸준히 인기를 끌고 있다.
서울숲리버뷰자이가 더욱 주목받은 계기가 있다. 단지 가까운 곳에 라체르보푸르지오써밋(959가구)이 지난해 분양하면서 인근에 위치한 서울숲리버뷰자이 또한 높은 가치를 인정받고 있다. 라체르보푸르지오써밋은 3.3㎡(1평)당 분양 가격이 평균 5200만원으로 책정됐음에도 일반분양 당시 최고 435 대 1이 넘는 청약 경쟁률을 기록했다.
올해 7월부터 라체르보푸르지오써밋이 입주를 시작하면서 서울숲리버뷰자이는 덩달아 주목받는 모습이다. 국토교통부 실거래가공개시스템에 따르면 서울숲리버뷰자이 전용 84㎡는 올해 9월 25억3000만원에 거래되며 신고가를 기록했다. 올해 초 이 단지 같은 면적 매물은 20억원 미만에 거래됐다. 올해 4~5월에도 20억원 초반대에 시세가 형성됐지만 6월 처음으로 25억원을 돌파했다. 이후 대출 규제로 잠시 주춤하는가 싶더니 9월 들며 다시 한 번 신고가를 썼다. 지금 나온 매물 호가는 26억~27억원 수준으로 라체르보푸르지오써밋(27억~28억원)과 큰 차이가 없다. 행당동 A공인중개사사무소 관계자는 “서울숲리버뷰자이는 준공 직후 신축 대단지 아파트가 드문 행당동에서 꾸준히 랜드마크 지위를 유지했던 단지”라며 “정부의 공급 대책 발표 후 규제가 강화될 것이란 생각에 매수 문의는 쏟아지지만 정작 중개할 매물은 부족한 상황”이라고 분위기를 전한다.
마포구나 광진구 역시 분위기가 비슷하다. 마포구 신축 아파트 중 가장 비싼 축에 속하는 염리동 마포프레스티지자이 전용 84㎡는 올해 9월 들어 잇따라 28억원대에서 거래 중이다. 현재 호가는 30억원에 이른다. 광장동 광장힐스테이트 전용 84㎡는 올해 8월 5층 매물이 24억3000만원에 거래됐다. 1996년 준공한 구의현대2단지는 올해 8월 전용 84㎡가 18억5000만원에 거래됐으며 요즘 나온 매물은 20억원대 초반에 호가가 형성됐다.
마성광은 강남 3구와 용산구를 제외하면 서울에서 실수요자가 가장 선호하는 지역이다. 공급 대책을 통해 추가적인 가격 조정을 기대했던 잠재적 매수자들이 대책에 실망한 후 일부 시장으로 유입되면서 과열 양상을 보이고 있다.




가격 급등 이유는 매물 부족

공급 대책 실망감에 매수 수요 몰려
마성광 일대 아파트 가격이 급등하고 있는 1차적인 이유는 매물 부족이다. 올해 상반기엔 거래가 활발하게 형성되면서 매물이 감소했다면 6·27 대출 규제 이후에는 집주인이 옮겨갈 집을 찾기 어려워지면서 매물을 많이 거둬들이는 분위기다. 결국 시장에 남아 있는 물건은 비싼 것밖에 없다 보니 거래가 성사되면 대부분 신고가를 찍고 있다.
올해 서울 아파트 가격이 전체적으로 오르며 이른바 ‘갈아타기’나 지방 투자자 유입 등도 마성광 강세를 뒷받침하는 요인으로 꼽힌다. 서울 전역에 걸쳐 전고점을 회복하는 경우가 많아지면서 현재 거주하는 지역보다 상급지로 이동하는 수요가 늘었다는 분석이다. 마성광 지역은 강남 3구나 용산구에서 보기 힘든 10억~20억원대 아파트가 많아 대출 규제에도 불구하고 수요가 유입되고 있다는 분석도 흥미롭다.
정부가 9월 초 발표한 공급 대책 영향도 빼놓을 수 없다. 이번 대책에는 국토교통부 장관의 토지거래허가구역(이하 토허구역) 지정 권한 확대 등 규제 강화 조치가 담겼다.
서울에서 지역 내 모든 아파트가 토허구역으로 묶인 곳은 강남 3구와 용산구뿐이다. 시장에서는 국토부장관이 서울시장처럼 집값 안정 목적으로 토허구역을 지정할 수 있게 되면, 주요 목표가 마성광 등 한강벨트가 될 것이라는 분석이 지배적이다. 예비 수요자들은 마성광 규제가 강화되기 전에 좀 더 비싼 값을 지불하더라도 매수를 서두르는 모습이다.
부동산 업계는 지금과 같은 분위기가 이어지면 정부가 추가적인 카드를 꺼낼 것으로 내다본다. 지금까지 정부는 부동산 시장에 세금 관련 규제를 쓰는 것에 대해 신중하겠다는 입장이다. 하지만 지금 과열된 시장 분위기를 잠재울 특단의 조치를 도입할 가능성도 배제할 수 없다.
내년부터 서울 아파트 입주 물량은 현저히 줄어드는 반면 서울 내 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상은 계속되며 마성광을 중심으로 가격이 급등하고 있다. 가을 이사철 시장 분위기에 따라 토허구역 확대는 물론 6·27 대출 규제처럼 지금까지 전혀 거론되지 않았던 새로운 규제가 도입될 수도 있다.




[강승태 감정평가사]

[본 기사는 매경이코노미 제2329호·추석합본호 (2025.10.01~10.14일자) 기사입니다]
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