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실거주 의무는 2021년 2월 수도권 분양가상한제 적용주택을 대상으로 처음 도입됐습니다. 거주 의무기간이 있는 주택을 분양받으면 당첨자가 실제로 그 집에 들어가서 살아야 한다는 것입니다. 수도권에서 건설, 공급되는 분양가상한제 주택은 모두 적용됐고 공공택지의 경우 분양가격이 인근 시세의 80% 미만의 경우 5년이 적용됐습니다.
실거주 의무는 시세보다 낮은 분양가로 인해 발생하는 시세차익을 노리고 투자하는 것을 막기 위한 조치입니다. 공공택지 분양아파트에만 적용하던 규제를 공공택지 민간 분양과 민간택지 분양아파트까지 확대 적용했습니다. 통상 아파트를 분양받으면 계약금과 중도금은 현금(대출 핸드폰연체자 등)으로 내고 잔금은 전세 세입자를 받아 보증금으로 내는 경우가 많았기에, 이 규제는 ‘전·월세 금지법’으로 불리기도 했습니다.
실거주 의무는 이전의 자유를 침해하고 신축 임대시장을 불안하게 만들 수 있다는 부작용이 있습니다. 특히 ‘패키지’ 격인 전매제한 기간으로 인해 매물 잠김 현상이 커질 수 있습니다. 나아가 실거주 의무를 강하게 요 이것좀 구하면 기존 주택 매물 잠김과 함께 분양주택도 감수하는 부정적인 영향이 미칠 수 있다는 의미입니다.
이제는 6·27 대출 규제로 인해 주택담보대출을 받으면 무조건 실거주해야 한다는 규제가 새롭게 생겼습니다. 이번 대출 규제에 포함된 실거주 의무 규제는 기존의 실거주 의무 규제를 대다수의 주택 구입자들까지 확대하는 정책입니다. 주택 구입 시 여신금융회사 대출을 끼는 경우가 많기에 상당수 가구에 실거주 의무가 적용되는데, 수도권 전체를 토지거래허가제로 묶어놓은 것과 비슷한 효과를 냅니다.
실거주 의무는 매물 잠김 현상을 더욱 늘어나게 만들 수 있습니다. 토지거래허가제로 인해 이미 실거주 의무를 적용받은 아파트가 늘어나면서 연초 대비해서 서울 아파트 매물이 많이 줄었습니다. 6개월 전과 비 온가족통신비 교해 아파트 매물이 가장 많이 줄어든 지역은 서울입니다. 8만5000건을 넘어서던 매물이 13.1% 줄면서 7만5000건 밑으로 떨어졌습니다. 전세 물건의 감소 폭은 더욱 심각합니다. 같은 기간 2만8000건이 넘던 매물은 8월 1일 기준 2만2000건으로 줄었습니다.



사진 군미필휴학생 =심형석 우대빵연구소 소장·美IAU 교수


입주 물량도 급격히 줄어드는 상황에서 기존 매물마저 계속 줄어들게 만드는 실거주 의무와 같은 규제는 지금 단계에서 바람직하지 않습니다. 실거주 의무는 투기를 막기 위해 적용하는 규제이기에 분양시장이 내 집 마련에 나선 무주택자 위주인 현 상황에서는 맞지 않는 규제입니다.
더욱이 내 집에 지금 들어가느냐 나중에 들어가느냐는 수분양자가 생활 계획에 맞춰서 결정하는 일이지 정부에서 정해줄 필요는 없습니다. 특히 주택담보대출마저 무주택자만 받도록 만든 6·27대책이 이미 시행되고 있는데 굳이 투기를 방지하기 위한 실거주 의무를 강하게 요구할 필요가 없습니다.
주택시장 수요도 대부분 실수요를 넘어 실거주 중심으로 재편됐습니다. 임차인이 있어 실입주를 못 하는 주택은 가격이 낮게 책정됩니다. 과거 전세를 끼고 아파트 구입을 하던 갭 투자 수요가 크게 줄었기 때문입니다. 하지만 이렇게 강하게 실거주를 요구하는 규제가 시행된다면 기존에 전세를 끼고 있는 아파트가 다시금 주목받을 수도 있습니다. 정부가 갭 투자를 조장하는 결과로 이어지는 셈입니다.
규제를 만들면 그 규제의 장단점과 영향을 꼼꼼히 파악해야 합니다. 주택시장은 살아있는 생물이어서 규제의 파급효과가 예상과 달라지는 경우가 종종 있기 때문입니다. 실거주 의무를 요구하는 것은 언뜻 보기에는 바람직한 규제로 보일 수 있으나 시장에 부정적인 영향을 미치는 경우도 있습니다. 특히 현재와 같이 매물 잠김이 늘어나고 있는 시점에서 실거주를 강하게 요구하면 주택시장을 더욱 불안하게 만들 수 있습니다.
<한경닷컴 The Moneyist> 심형석 우대빵연구소 소장·美IAU 교수
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